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中央銀行自去年9月首度降息,至今已連續3季都降息半碼(0.125個百分點),利率已在1.5%。也就是說,距離金融海嘯的史上低點1.25%,就只差1碼了,而為振興經濟,央行又有望在6月底第4度降息,這也意味著,下半年房市將可能回到利率最低的時代,不僅是自住客「進場大殺價」的好時機,也宣告最壞的時期已經過去了,房市將進入利多甜蜜期。
全球邁向低利率年代,包括歐洲、日本等不少國家甚至都已負利率,央行勢必也會跟著走。房貸利率、購屋成本大降,皆有助民眾購屋意願提升。

早在央行今年3月第3度降息,並鬆綁管用限制政策,4、5月無論新成屋、中古屋看屋人潮紛紛出籠,民間借貸代表民眾對政策的釋放,購屋信心逐漸提升。因此,央行若第4度降息,對首購、換屋族及投資置產而言,是進場購屋、殺價的好時機。

加上由八大公股行庫承辦的「青年安心成家購屋優惠貸款」,貸款額度從500萬元上調到800萬元,未來也放寬至40年期,有助減輕年輕人購屋壓力,下半年成交量有望逐漸回升。

目前市場轉由自住客剛性買盤為主力,「砍價」是民眾買屋的第1步,至於現在進場可以砍價、議價的空間究竟是多少?很多人說,砍到比開價低於1~民間借貸2成以上是基本的,我倒是認為,「買賣雙方皆要釋出善意」。

買方要砍價,前提是得先了解屋主在何時取得房子,如果原本購屋成本低,屋主怎麼賣都賺,那自然議價空間很大,或是屋主手頭是否缺乏資金,若屋主急需現金流或急求落袋為安,目前個案開價打個5~7折,也時而有聞。

但民眾如果還搞不清楚屋主成本就胡亂砍價,買賣雙方認知有差距,成交自然就難以促成,看了許久的好屋可能就沒了,建議買方也要特別注意,當然,今年賣方盡可能適度讓價,也是趨勢必然。

市場預期這次央行除可民間借貸能4度降息外,對於「豪宅」也將一併解除限制民間借貸,雖豪宅產屬少數高所得客層所擁有,對市場影響不大,但確實這樣的政策,也能讓近2年交易冷清的豪宅有機會破冰,下半年同樣是大好殺價與成交的時機點。

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薪水凍漲多年,剛出社會的新鮮人面臨低起薪,可能還有「就學貸款」等著還,「我的學貸該怎麼還最有利?」這是許多揹著學貸的社會新鮮人的共同疑問,到底是加速付清好?還是慢慢還錢比較沒有壓力呢?其實沒有絕對正確的答案,因為每個人的財務狀況、投資屬性均不同,適合的還款方式也會不一樣。民間借貸

據教育部統計,目前私立大學學貸族人數佔整體80%,人數高達25.4萬人,公立大學有6.2萬人,一個大學生畢業,4年下來平均就借了約38.4萬元。以目前學貸利率1.62%(台灣銀行)、分8年償還試算,每月應付金額為4268元。

畢業生展開新一階段的人生旅程之際,馬上面臨的就是萬物皆漲、唯有薪水不漲的新鮮人「現實生活」,除了要對抗月薪「22K」的魔咒外,還可能有就學貸款的壓力,有人說:「學貸的利率這麼低,慢慢還就好了,甚至可以利用3次的緩繳機會,把現在賺的薪水去投資,只要找到利率高於學貸利率的投資標的,還可以累積第一桶金。」

這樣的說法若是完全從借貸的成本來看,好像不錯,但是,每個人的薪資、生活水平、理財目標及需求、投資屬性都大不相同,適合的還款方式也不一樣。

理財專家提供3大學貸還款建議 1.越早規劃越有利 理財前先理債

還學貸,越早開始準備越輕鬆,雖然學生時期的收入較不固定,但仍可透過省吃儉用或打工,每月存個1,000~2,000元,等畢業時,就有4.8~9.6萬元左右的資金可以先拿來償還欠款,且當你有第一份工作後,收到第一份薪水就開始償還貸款,養成類似「分期付款」的習慣,壓力感也不會那麼大。

不過,新鮮人剛進入社會,起薪可能不會太高,加上工作還不夠穩定,就算不優先還學貸,也可以把這筆錢當作「緊急準備金」,避免資金調度失靈時,又得借貸增添更多債務,不管是選擇優先清償債務,或先存錢投資,都要擬定償債計劃,督促自己按部就班執行。

2.邊還錢邊投資 額外還本減利息

就學貸款是政策性貸款,沒有提前清償違約金的問題,想還多還少都可以,新鮮人不一定要縮短貸款年限,期間仍可從事其它投資規劃。不過,若是要投資,適合投資屬性比較積極的新鮮人,且對於投資有8成以上的把握,就可考慮把部份資金作為投資之用,只要找到平均報酬率高於1.62%的投資組合,就可以一邊還錢,一邊累積財富。

如果身上剛好有閒錢,例如年終、紅利、三節獎金、投資獲利等等,就可用「額外還本」的方式多還一些款,讓本金減少,以降低利息支出,避免利息又吞噬掉獲利。

3.低薪一族 申請展延減負擔

每個畢業生都想找到好的工作,儘早甩開負債,但也有新鮮人因薪水低,或是家庭經濟狀況不佳,面臨繳不出錢的窘境,此時可利用政府的紓困措施來減輕負擔。目前學貸有2種延期還款方式,第一種是申請緩繳,只要能證明低收入、中低收入,或平均月收入低於3萬元,即可提出申請,每次緩繳1年,最多3次。

另一種是拉長還款時間,凡符合低收入戶及中低收入資格者,均可向申貸銀行申請延長還款年限為原來的2倍,以大學貸款8個學期來說,等於有16年的時間可以還債。

整體來說,就學貸款在畢業後滿一年就開始加利息,對沒什麼還債經驗的社會新鮮人來說,剛開始那幾個月,收支最難平衡,很多人都是等收到銀行的催收信函通知,才來還學貸。所以,新鮮人最好先做一個現金流量的預估,評估自己每個月可負擔的還債額度,在月薪等固定收入中,建議先留下一部分做還債預算,還債後再來享受人生,否則不良債信,也會跟著你走入社會。

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銀行業面臨的外部發展環境。2015年以來,國內外宏觀經濟形勢依然錯綜復雜,我國銀行體系面臨的風險與挑戰增加,為確保經濟金融平穩運行,央行連續降准降息,引導市場利率下行,降低社會融資成本;監管機構也在防范金融風險、深化銀行業改革、促進銀行服務實體經濟等方面出台了多項政策。銀行業整體發展態勢。發展戰略做出新調整:深化經營特色,實施差異化競爭;綜合化布局逐步完善,但貢獻度仍待提升;五大行國際化已成體系,股份行加快布局;支付和消費金融成為銀行互聯網金融發展重點。業務發展呈現新格局:信貸重點轉向城市基礎設施業,加快創新公司金融服務模式;信用卡業務及新市民金融服務成為零售金融新重點;投行和理財是中間業務收入重點。風險管理和內部控制呈現新特點:產能過剩行業和小微企業成為首要信用風險源;利率市場化後利率風險加大;操作風險案件頻發,制度執行不嚴削弱內控效果。公司治理采取新舉措:多家銀行加快推進混合所有制改革及員工持股計劃。

財務概覽與比較。資產負債:銀行業規模增速放緩,債券投資和主動負債占比上升;盈利能力:全行業利潤增速降至歷史低位,城商行業績相對較高,撥備計提和凈息差收窄是主要拖累因素,非息收入快速增長及成本費用合理控制是提升業績的主要動力;資產質量:不良貸款率持續攀升,撥備覆蓋率接近監管紅線,不良貸款的區域和行業分布形勢分化;資本狀況:資本充足率表現良好,資本壓力相對緩解。

應對策略。重視MPA下廣義信貸管理,提升定價和流動性管理能力;打造綠色金融體系,助力結構優化和轉型升級;掘金消費金融,布局戰略藍海業務;做好子公司分拆落地,持續推進綜合化經營;加快探索不良資產處理新方式,積極應對經營風險。

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